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Au cours des six premiers mois de l’année, la production de crédit immobilier a poursuivi son recul en France. Le mouvement de hausse des taux initié par la Banque centrale européenne (BCE) depuis l’an dernier a significativement renchéri le coût du crédit pour les ménages souhaitant accéder à la propriété. Dans le même temps, l’application stricte des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) et l’absence d’une correction majeure sur les prix ont contribué à ralentir le nombre de transactions malgré la mensualisation du taux d’usure et l’augmentation de la durée moyenne des prêts.

Production de crédit en recul de 46,4%

Au premier semestre 2023, la production de crédits immobiliers bancaires (hors rachats de prêts) a reculé de 46,1% en glissement annuel. Une baisse qui s’est accentuée au deuxième trimestre (-51,2%) selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA*. Quant au nombre de prêts bancaires accordés (hors rachats de prêts) pour l’achat d’un logement sur l’ensemble du premier semestre, il chute de 44,8% en glissement annuel pour le marché du neuf dans un contexte de poursuite de la baisse des mises en chantier et de 45,7% pour le marché de l’ancien.
Selon la Banque de France (BDF), la production de crédit immobilier en France (hors renégociations) s’est élevée à 73,3 Mds€ au premier semestre. On relèvera que les volumes ont significativement reculé à partir de mai. Si le volume mensuel atteignait encore 12,5 Mds€ en avril, il ne ressortait plus qu’à 12,0 Mds€ en mai et 11,1 Mds€ en juin**.

Hausse marquée du taux d’intérêt moyen et de la durée des crédits immobiliers

Observé depuis début 2022, le cycle de hausse des taux proposés aux ménages emprunteurs a poursuivi sa remontée au premier semestre. En juin 2023, le taux moyen fixe ressortait à 3,45%, contre 2,35% en décembre 2022*. Ces données sont à mettre en parallèle avec l’évolution du taux de refinancement des banques commerciales auprès de la BCE qui a été relevé à 4,0% le 21 juin 2023 (vs. 2,50% en janvier) ***.
Au deuxième trimestre 2023, la durée moyenne des crédit immobiliers distribués aux particuliers a continué à progresser pour atteindre 249 mois* (vs. 243 mois au premier trimestre). A noter que cet allongement de la durée des prêts a permis d’augmenter la part des emprunteurs de moins de 35 ans (54,1% pour le marché du neuf ; 51,8% pour l’ancien), un niveau inédit depuis 2011.

Des baisses de prix trop faibles pour maintenir la capacité d’achat des ménages
Pour éviter que le taux d’usure – le taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer – ne vienne bloquer certains dossiers à mesure de l’augmentation rapide des taux d’intérêt, la Banque de France a proposé en janvier 2023 de procéder à une révision mensuelle de ce taux et non plus trimestrielle. Ce dernier qui ressortait à 3,57% pour les crédits immobiliers sur 20 ans et plus en janvier a été fixé à 4,68% au 1er juin** pour les prêts de la même catégorie.
Pour autant, ni l’augmentation de la durée des prêts, ni la mensualisation du taux d’usure n’auront suffi à enrayer la contraction du crédit immobilier. En l’absence de correction majeure sur les prix, la forte augmentation des taux érode au contraire la capacité des ménages à acheter des logements plus spacieux. Fin juin, celle-ci reculait en rythme annuel de 5,4 m2* depuis le début de l’année pour s’établir en moyenne à 67,8 m2 en France.
Certes, la baisse des prix des transactions a commencé dans la plupart des régions mais la correction reste encore timide pour redynamiser le marché de l’immobilier. Au 1er juillet, les prix affichaient un recul de 1,3% au deuxième trimestre 2023 mais ressortaient encore en hausse de 2,2% sur un an****. A Paris, la correction est plus marquée puisqu’elle atteint 3,7% sur un an.